스트레스 DSR 3단계, 내 대출 한도는 얼마나 줄어들까

DSR이 뭘까요? 

DSR을 이해하려면 먼저 내가 벌어들이는 돈 대비 갚아야 할 돈의 비율을 생각해보면 돼요. DSR은 'Debt Service Ratio'의 줄임말로, ‘총부채 원리금 상환비율’이라고 해요. 쉽게 말해 1년 동안 벌어들인 돈 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 돈의 비율이에요.

연봉이 5,000만 원인 직장인이 있다고 해보죠. 이 사람이 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부까지 합쳐서 1년에 2,000만 원을 갚아야 한다면 DSR은 40%가 돼요. 계산법은 간단해요. 연간 갚을 돈 2,000만 원을 연봉 5,000만 원으로 나누면 0.4, 즉 40%가 나오죠.

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DSR의 특징은 '모든' 대출을 다 포함한다는 점이에요. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부, 카드론까지 개인이 갚아야 하는 모든 빚을 계산에 넣어요. 다만 전세자금대출이나 중도금대출, 소액 신용대출처럼 서민 생활과 밀접한 대출은 예외로 두고 있어요.

은행에서는 이 DSR을 보고 추가로 돈을 빌려줄지 말지를 결정해요. 보통 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%를 기준으로 삼고 있어요. 만약 DSR이 이 기준을 넘으면 추가 대출이 제한되는 거죠

스트레스 DSR 3단계, 무엇이 어떻게 바뀌나요?

스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 실제 금리에 '가상의 금리'를 더해서 계산하는 방식이에요. 왜 이런 복잡한 방법을 쓸까요? 미래에 금리가 올라갈 가능성을 미리 고려해서 대출자가 감당할 수 있는지 미리 확인하려는 거예요.

즉, 실제 대출 금리가 4%라고 해도, 스트레스 금리 1.5%를 더해서 5.5%로 계산하는 거죠. 실제로 5.5% 이자를 내는 건 아니에요. 대출 한도를 정할 때만 높은 금리로 계산해서 나중에 금리가 올라도 문제없는지 미리 체크하는 거예요.

스트레스 DSR은 단계적으로 강화되고 있어요. 정해진 스트레스 금리를 얼마나 적용하느냐가 단계별로 달라지는 거예요. 1단계에서는 스트레스 금리의 25%만 적용했어요. 예를 들어 스트레스 금리가 1.2%라면 실제로는 1.2%의 25%인 0.3%만 적용한 거죠. 2단계에서는 스트레스 금리의 50%까지 올렸는데, 스트레스 금리가 1.2%라면 0.6%만 적용했어요. 그리고 2025년 7월부터 시행되는 3단계에서는 스트레스 금리를 100% 전면 적용하게 돼요. 스트레스 금리가 1.5%라면 1.5%를 그대로 적용하는 거예요.

3단계에서 100% 적용되는 스트레스 금리는 지역별로 달라요. 수도권은 1.5%, 비수도권은 2025년 말까지는 0.75%를 유지하다가 이후에 조정될 예정이에요. 수도권 부동산 시장이 더 과열되어 있다고 보고 더 강한 규제를 적용하는 거죠.

적용 범위도 넓어져요. 기존에는 주택담보대출 위주였는데, 이제는 은행권과 2금융권의 모든 가계대출에 적용돼요. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 카드론까지 포함되죠. 다만 신용대출 잔액이 1억 원 이하인 경우는 제외예요.

대출 상품별로 스트레스 DSR 적용 비율에도 차이가 있어요. 변동금리 대출에는 스트레스 금리가 100% 적용되지만, 혼합형 대출은 고정금리 기간에 따라 차등 적용돼요. 고정금리 기간이 길수록, 금리 조정 주기가 길수록 스트레스 금리 적용 비율이 낮아지는 구조예요. 이는 정부가 금리 변동 위험이 적은 대출을 유도하고, 고정금리 대출 비중을 높이려는 정책 방향이 반영된 결과예요.

내 대출 한도는 얼마나 줄어들까요?

구체적인 숫자로 살펴보면 DSR 3단계의 영향이 얼마나 큰지 알 수 있어요. 연소득과 대출 상품에 따라 줄어드는 폭이 달라지니까 내 상황과 비슷한 경우를 찾아서 확인해보세요.

연소득 6,000만 원인 직장인의 경우를 먼저 볼게요. 수도권에서 30년 만기, 연 4% 변동금리 주택담보대출을 받는다고 가정해보죠. DSR 규제가 없던 시절에는 4억 1,900만 원까지 빌릴 수 있었어요. 2단계 규제에서는 3억 6,400만 원으로 줄었고, 3단계가 되면 3억 5,200만 원까지 더 감소해요. 전체적으로 6,700만 원이나 줄어든 셈이에요.

연소득 1억 원인 경우에는 감소 폭이 더 커져요. 같은 조건에서 규제 전에는 6억 9,800만 원까지 가능했는데, 2단계에서 6억 700만 원, 3단계에서는 5억 8,700만 원으로 줄어들어요. 무려 1억 1,100만 원이 감소하는 거죠.

대출 상품에 따른 차이도 있어요. 연소득 1억 원 기준으로 30년 만기, 연 4.2% 금리를 가정했을 때, 변동금리 대출은 2단계 5억 9,000만 원에서 3단계 5억 7,000만 원으로 2,000만 원 줄어들어요. 혼합형 대출은 6억 3,000만 원에서 5억 9,000만 원으로 4,000만 원, 주기형 대출은 6억 5,000만 원에서 6억 4,000만 원으로 1,000만 원 정도 감소해요.

지역별 차이도 중요해요. 비수도권은 2025년 말까지 스트레스 금리가 0.75%로 유지되니까 수도권보다 대출 한도 감소 폭이 작아요. 하지만 2026년부터는 조정될 가능성이 높으니까 미리 준비해두는 게 좋아요.

중요한 건 이런 변화가 소득이 높을수록, 기존 대출이 많을수록 더 크게 나타난다는 점이에요. 다주택자나 고소득자일수록 DSR 3단계의 영향을 더 많이 받게 되는 구조예요.

상황별 대응 전략 - 대출예정자 vs 기존 대출자

DSR 3단계는 대출을 새로 받으려는 사람과 이미 받은 사람에게 완전히 다른 영향을 미쳐요. 내 상황에 맞는 전략을 세워보세요.

대출예정자라면 이렇게 준비하세요

가장 중요한 건 시간이에요. 2025년 7월 1일 전에 대출을 받으면 현재 2단계 기준이 적용되니까 조금이라도 더 많이 빌릴 수 있어요. 만약 주택 구입을 계획하고 있다면 일정을 앞당기는 것도 고려해볼 만해요.

대출 상품 선택도 신중하게 해야 해요. 변동금리보다는 고정금리나 혼합형 대출이 스트레스 금리 적용에서 상대적으로 유리해요. 물론 초기 금리는 조금 높을 수 있지만, 대출 한도 면에서는 더 많이 받을 수 있을 가능성이 있어요.

기존 대출을 정리하는 것도 좋은 방법이에요. DSR은 모든 대출을 합쳐서 계산하니까 불필요한 신용대출이나 카드론이 있다면 미리 갚아두세요. 특히 금리가 높은 대출부터 정리하면 이자 부담도 줄이고 DSR도 개선할 수 있어요.

소득을 늘리는 방법도 생각해보세요. 부업 소득이나 임대 소득이 있다면 이를 소득으로 인정받을 수 있는지 확인해보세요. DSR은 소득 대비 비율이니까 소득이 늘어나면 같은 비율로 더 많이 빌릴 수 있어요.

지역을 고려하는 것도 하나의 전략이에요. 수도권과 비수도권의 스트레스 금리 차이가 있으니까, 만약 직장이나 생활권이 유연하다면 비수도권 지역도 고려해볼 수 있어요.

기존 대출자는 이런 점을 확인하세요

기존 대출자는 당장 큰 걱정을 할 필요는 없어요. DSR 3단계는 새로운 대출에만 적용되니까 현재 갚고 있는 대출의 이자나 조건이 바뀌지는 않아요.

하지만 추가 대출 계획이 있다면 미리 준비해야 해요. 예를 들어 주택 리모델링을 위한 대출이나 자녀 교육비 대출 등을 계획하고 있다면, 7월 전에 미리 받아두는 게 유리할 수 있어요.

대출 만기가 다가오는 경우도 주의해야 해요. 만기 연장이나 재대출을 받을 때는 새로운 DSR 기준이 적용되니까 미리 연장 절차를 밟아두는 게 좋아요.

현재 변동금리 대출을 받고 있다면 고정금리 전환도 고려해보세요. DSR 3단계와는 별개로 금리 상승 위험을 줄일 수 있고, 나중에 추가 대출을 받을 때도 상대적으로 유리할 수 있어요.

부부가 함께 대출을 받은 경우라면 명의 정리도 생각해볼 수 있어요. 한 사람 명의로 대출을 몰아주면 다른 사람의 DSR 여력을 확보할 수 있거든요. 다만 이런 경우에는 세금이나 법적 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해야 해요.

실수요자를 위한 보완책들 활용하기

정부도 DSR 규제 강화로 인한 실수요자 부담을 덜어주기 위해 여러 보완책을 마련했어요. 이런 제도들을 잘 활용하면 대출 한도 감소의 충격을 줄일 수 있어요.

생애최초 주택구매자에게는 특별한 혜택이 있어요. LTV 한도가 소득이나 지역에 상관없이 80%까지 완화돼요. 예를 들어 6억 원짜리 집을 산다면 4억 8,000만 원까지 대출받을 수 있는 거죠. DSR로 인해 대출 한도가 줄어들더라도 LTV 완화로 어느 정도 보완할 수 있어요.

신용대출 한도 제한도 완화됐어요. 기존에는 '연 소득 범위 이내'라는 제한이 있었는데, 이제는 DSR 40% 범위 내에서 더 많이 빌릴 수 있어요. 연소득 1억 원인 사람이라면 최대 1억 6,000만 원까지 신용대출을 받을 수 있게 된 거예요.

긴급생활안정자금 목적의 대출도 예외 규정이 있어요. 여신심사위원회 승인을 받으면 총 대출액이 2억 원을 넘지 않는 선에서 DSR 40% 규제를 받지 않아요. 갑작스런 의료비나 생활비가 필요한 경우에 활용할 수 있어요.

중도금 대출이나 전세자금대출은 여전히 DSR 계산에서 제외돼요. 분양 아파트를 사면서 중도금 대출을 받거나, 전세 자금이 필요한 경우에는 DSR 부담 없이 대출받을 수 있어요.

주택도시기금이나 적격대출 같은 정책금융도 적극 활용해보세요. 이런 대출들은 시중 금리보다 낮고, DSR 계산에서도 상대적으로 유리한 조건을 적용받을 수 있어요.

부모님 증여나 대출도 하나의 방법이에요. 부모님으로부터 자금을 지원받으면 내 DSR에는 영향을 주지 않으니까 대출 여력을 확보할 수 있어요. 다만 증여세나 대출 이자 등을 꼼꼼히 계산해봐야 해요.

DSR 시대, 현명한 대출 계획 세우기

DSR 3단계가 시행되면 과거처럼 마음껏 대출받기는 어려워져요. 하지만 미리 준비하고 계획을 세우면 충분히 대응할 수 있어요.

가장 기본은 내 DSR 현황을 정확히 파악하는 거예요. 현재 갚고 있는 모든 대출의 원금과 이자를 계산해서 연소득과 비교해보세요. DSR 계산기를 활용하거나 은행 상담을 통해 정확한 수치를 확인할 수 있어요.

대출은 이제 '필요한 만큼만' 받는 게 원칙이에요. 과거에는 한도를 최대한 받아서 여유자금으로 활용하는 경우가 많았는데, 이제는 정말 필요한 금액만 신중하게 받아야 해요. 나중에 추가 대출이 어려워질 수 있거든요.

소득 관리도 중요해요. 부업이나 임대소득 등 추가 소득원이 있다면 이를 정식 소득으로 인정받을 수 있도록 세금신고와 증빙을 철저히 해두세요. DSR은 소득이 분모이니까 소득이 늘어나면 대출 여력도 늘어나요.

대출 포트폴리오를 다양화하는 것도 방법이에요. 한 곳에서 모든 대출을 받기보다는 주택도시기금, 정책금융, 시중은행을 적절히 조합하면 더 유리한 조건을 찾을 수 있어요.

무엇보다 장기적인 관점에서 계획을 세우세요. DSR 규제는 앞으로 더 강화될 가능성이 높으니까 지금부터 대출 의존도를 줄이고 자산을 늘려가는 전략이 필요해요. 대출로 모든 걸 해결하려고 하지 말고, 저축과 투자를 통해 자본을 쌓아가는 게 중요해요.

에디터의 쪽지

출처

1. 토스뱅크> 아티클 보러 가기

2. 토스피드> 아티클 보러 가기

3. 조선일보> 아티클 보러 가기

4. 한국경제> 아티클 보러 가기

5. 한겨레> 아티클 보러 가기

6. 금융위원회> 보고서 보러 가기