주택담보대출 용어 DSR, DTI, LTV 개념 정리! 스트레스 DSR이란?

주택담보대출을 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 DSR, DTI, LTV인데요. DSR, DTI, LTV는 주택담보대출 한도를 결정하는 지표로, 무리한 대출을 방지하고 금융 건전성을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 이번 글에서는 주택담보대출을 받을 때 필수적으로 알아야 할 DSR, DTI, LTV의 의미와 적용 방법을 상세히 알아보겠습니다.

DSR, DTI, LTV의 의미

① DSR : 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)

DSR이란 개인의 연간 소득액에서 총 대출 상환액이 차지하는 비중입니다. 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년에 마련한 대출 심사 지표인데요. 총 대출 상환액은 주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 기준이 됩니다. 계산식은 아래와 같습니다.

* DSR 계산식

{모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총 대출 상환액(원금+이자)) ÷ 연소득 × 100

DSR이 중요한 이유는 총대출액 1억 원 초과 시 규제를 적용 받기 때문이에요. 은행대출의 경우 DSR 40%, 캐피탈은 50%로 대출 한도가 규제됩니다. 

예를 들어 연 소득 5천만 원인 A씨가 1억 원이 넘는 돈을 은행에서 대출받고자 한다면, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원을 넘길 수 없습니다. 대출금리 4.5%, 원리금균등분할상환, 30년 만기로 주택담보대출을 받고자 할 때, 최대 한도는 약 3.3억 원이 되죠. 만약 자동차대출이나 신용대출 등 다른 대출이 있다면 한도는 더 줄어듭니다. 

다만 서민이나 실수요자를 보호하기 위해 DSR 규제에서 예외적으로 제외되는 대출도 있는데요. 대표적으로 분양주택에 대한 중도금대출, 서민금융상품, 전세자금대출 등이 해당됩니다. 전세자금대출의 경우 올해 초에 DSR을 도입하려다가 한차례 무산되기도 했는데요. 최근 도입 필요성에 대한 목소리가 커지고 있어서 귀추가 주목되고 있습니다.

✔️ DSR 규제 예외 대출

스트레스 DSR이란?

2024년 2월부터는 은행권 주택담보대출을 대상으로 ‘스트레스 DSR’이 시행되었는데요. 변동금리 대출 등을 이용하는 차주(채무자)가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안하여, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 

2024년 상반기에는 스트레스 금리로 0.38%가 가산되는데요. 위에서 예로 들었던 A씨의 주택담보대출 한도는 3.3억 원에서 변동금리 대출을 이용하는 경우 3.15억 원, 혼합형 대출(최초 대출후 5년간 고정금리 대출상품 가정)을 이용하는 경우 3.2억 원, 주기형 대출(5년 주기로 금리변동 대출상품 가정)을 이용하는 경우 3.25억 원으로 감소합니다. 

이후 2024년 하반기에는 0.75%가 적용되면서 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출까지로 적용이 확대되며, 2025년부터는 금리 1.5% 및 전 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출까지 순차적으로 확대될 예정입니다. 

② DTI : 총부채상환비율(Debt to Income)

총부채상환비율(DTI)은 개인의 연간 소득에서 연간 부채가 차지하는 비중을 의미합니다. DSR과 거의 비슷해 보이지만 한 가지 큰 차이점이 있어요. DSR은 ‘총 대출 상환액’, 즉 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 삼지만, DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자만을 기준으로 삼습니다. 

* DTI 계산식

모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액(원금+이자) + 기타 대출 연간 이자 ÷ 연소득 × 100

DSR과 달리 DTI 규제는 지역에 따라 다르게 나타나는데요. 투기지역이나 투기 과열지구(서울 강남, 송파, 서초, 용산)에는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외에는 60%가 적용됩니다. 또한 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화됩니다.

③ LTV : 주택담보인정비율 (Loan To Value ratio)

주택담보인정비율(LTV)는 구매할 주택의 매매가 대비 대출액이 차지하는 비중을 의미합니다. DSR, DTI가 개인의 소득과 상환액을 기준으로 삼는 것과 달리, 담보물인 주택 가격을 기준으로 삼는 지표입니다. 예를 들어 매매가 10억인 주택의 LTV가 70%이라면 7억까지, 60%이라면 6억까지 대출을 받을 수 있습니다. 

* LTV 계산식

(대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) ÷ 주택 담보물의 가치 × 100

LTV는 지역 및 주택가격에 따라 다르게 나타나며, 아래 표로 확인할 수 있습니다.

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DSR, DTI, LTV의 개념과 중요성을 이해하는 것은 주택담보대출을 받는 데 필수적인 과정입니다. 또한 DSR, DTI, LTV는 시장 상황과 정부 정책에 따라 유연하게 달라질 수 있기 때문에, 지속적으로 변화하는 금융 환경을 주시해야 합니다. 각 지표에 대한 명확한 이해를 바탕으로 현명한 주택담보대출 설계를 하실 수 있기를 바랍니다. :)