내 집 마련의 첫 걸음, 주택담보대출 쉽게 이해하기

Editor’s Note.

정보가 범람하는 시대! 나에게 꼭 맞는 정보를 찾아내는 것도 쉬운 일이 아니죠. 저마다 상황이 다르고, 고민도 다르니까요. 여러분의 고민을 덜어드리기 위해 KB 매니저가 매달 찾아옵니다. 자동차 금융 및 개인 금융과 관련해 겪을 수 있는 구체적인 상황과 함께 쉽고 재미있게 솔루션을 제시해 드려요.  

내 집 마련을 위한 필수 금융 상품, 주택담보대출

집을 사려면 큰돈이 필요하지만, 현금을 한 번에 마련하는 것은 쉽지 않아요. 이럴 때 활용할 수 있는 대표 금융상품이 바로 주택담보대출이에요. 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 설정하고, 금융기관에서 자금을 대출받는 방식이에요. 대출자는 자신이 구매하거나 보유한 주택을 금융기관에 담보로 맡기고, 그 주택의 가치와 본인의 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 결정받아요.

주택담보대출은 일반 신용대출과 비교했을 때 몇 가지 차별점이 있어요. 우선, 담보가 있기 때문에 금리가 상대적으로 낮아요. 신용대출은 대출자의 소득과 신용등급만을 기반으로 대출 가능 여부가 결정되지만, 주택담보대출은 주택이라는 확실한 담보물이 있기 때문에 금융기관 입장에서 리스크가 줄어들어요. 그만큼 대출자의 신용도가 다소 낮더라도 비교적 낮은 금리로 대출을 받을 수 있는 장점이 있어요.

대출 상환 기간도 다른 대출보다 긴 편이에요. 보통 10년에서 30년까지 설정할 수 있어서 장기적인 재무 계획을 세우는 데 유리해요. 하지만 대출금리가 변동할 경우 총 상환액이 증가할 수도 있으니 금리 변동성도 고려해야 해요.

사실 주택담보대출은 주택을 담보로 설정할 수 있는 만큼, 여러 가지 금융 목적으로도 사용할 수 있어요. 중도금 대출과 잔금 대출은 새 아파트를 분양받을 때 계약금 이후의 중도금과 잔금을 충당하기 위한 대출이에요. 이주비 대출은 재건축이나 재개발로 인해 이주해야 하는 세입자나 소유주가 이사 비용을 마련할 때 활용할 수 있어요.

하지만 주택담보대출은 기본적으로 담보를 제공하는 대출이기 때문에, 대출금을 제때 갚지 못할 경우 금융기관이 담보물을 처분할 수 있어요. 즉, 대출 상환이 어려워지면 집이 경매로 넘어갈 수도 있기 때문에 대출을 결정하기 전 신중한 계획이 필요해요.

주택담보 대출 종류, 나에게 맞는 선택은?

주택담보대출을 고려할 때는 금리만 비교하는 것이 아니라, 대출 유형, 금리 방식, 상환 구조 등을 종합적으로 따져봐야 해요. 같은 주택담보대출이라도 목적과 조건에 따라 여러 가지 종류가 있기 때문이에요.

일반 주택담보대출 vs 정책금융 대출

주택담보대출은 크게 일반 대출과 정책금융 대출로 나뉘어요.

일반 주택담보대출은 금융기관에서 제공하는 일반적인 대출이에요. 대출 한도와 금리는 금융기관이 자체적으로 정하며, 대출자의 소득, 신용점수, 담보 가치에 따라 대출 조건이 달라져요. 보통 LTV와 DSR 규제를 적용받으며, 금리는 변동금리와 고정금리 중 선택할 수 있어요. 

정책금융 대출은 정부가 주택 구매를 지원하기 위해 제공하는 대출로, 금리가 일반 대출보다 낮은 만큼 대출 요건이 정해져 있어요. 대표적인 상품으로 디딤돌대출과 보금자리론이 있어요. 

고정금리 vs 변동금리, 어떤 선택이 유리할까?

주택담보대출을 받을 때 가장 고민되는 부분 중 하나가 고정금리와 변동금리 중 어떤 것을 선택할지예요.

고정금리는 대출 계약 시 결정된 금리가 만기까지 변하지 않는 방식이에요. 금리가 오르는 상황에서는 유리하지만, 상대적으로 초반 금리가 변동금리보다 높은 편이에요. 금리가 계속 상승할 것 같다면 고정금리를 선택하는 것이 안정적인 대출 운영에 도움이 돼요.

변동금리는 시장 금리에 따라 일정 주기마다 변동하는 방식이에요. 처음에는 고정금리보다 낮게 시작하는 경우가 많아 초기 부담이 적어요. 하지만 금리가 상승하면 상환액이 증가할 위험이 있기 때문에 금리 변동성을 고려해야 해요.

만약 금리가 지속적으로 하락할 것이라고 예상된다면 변동금리를 선택하는 것이 유리할 수도 있어요. 반대로 장기적인 금융 안정성을 원한다면 고정금리를 선택하는 것이 좋아요.

고정금리와 변동금리에 대한 이야기는 지난번 자세히 이야기한 적이 있으니, 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래의 링크를 클릭해주세요. 

▶고정금리와 변동금리 아티클 보러 가기

 대출 상환 방식, 어떤 방법으로 갚을까?

대출을 받은 후 어떤 방식으로 상환할지도 중요한 부분이에요. 일반적으로 주택담보대출의 만기는 10년에서 30년까지 설정할 수 있어요. 대출 기간이 길면 월 상환액이 줄어들지만, 총 이자 부담이 커질 수 있어요. 

상환 방식에는 보통 세 가지가 있어요. 

먼저 원리금 균등상환은 매월 같은 금액을 상환하는 방식이에요. 초기에는 이자 비중이 높고, 시간이 지나면서 원금 상환 비중이 증가해요. 상환 부담이 균등하게 분배되므로 예산을 세우기 쉬워요.

다음은 원금 균등상환이 있어요. 매월 동일한 원금을 상환하지만, 이자는 남은 원금에 따라 달라지기 때문에 초기에는 부담이 크고 점점 줄어드는 방식이에요. 대출 기간이 길어질수록 총 이자 부담을 줄일 수 있어요.

만기일시상환은 대출 기간 동안 이자만 내다가 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식이에요. 단기적으로 자금 여력이 부족할 때 활용할 수 있지만, 만기 시 큰 금액을 한 번에 갚아야 하기 때문에 신중하게 선택해야 해요.

대출 상환 방식 역시 KB캐피탈에서 작성한 글이 있으니, 아래의 링크를 클릭해서 자세히 살펴보시기 바랄게요. 

▶대출 상환 방식 아티클 보러 가기

LTV와 DSR, 대출 한도를 결정하는 핵심 기준

대출 한도는 대출자가 원하는 만큼 정해지는 것이 아니에요. 일반적으로 금융기관은 LTV와 DSR이라는 기준을 활용해 대출 가능 금액을 산정해요.

LTV(Loan To Value Ratio, 담보인정비율)는 대출 금액이 주택 가격의 몇 퍼센트인지 나타내는 비율이에요. LTV가 70%라면 주택 가격의 70%까지 대출이 가능해요. 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 지역별로 LTV 규제를 다르게 적용하고 있어요.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인이 매달 벌어들이는 소득에서 대출 원리금 상환에 얼마를 쓰는지를 나타내는 비율이에요. DSR이 40%라면 월 소득의 40%까지 대출 원리금 상환에 사용할 수 있어요. 

 대출 심사에서 중요한 요소, 대출 한도를 늘리려면?

주택담보대출을 받을 때 금융기관이 가장 중요하게 보는 것은 대출자의 상환 능력이에요. 이를 평가하는 핵심 요소는 소득과 신용점수예요.

먼저 소득 증빙이 중요해요. 대출자는 소득을 증빙할 수 있는 서류(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등)를 제출해야 해요. 소득이 많을수록 대출 한도와 금리가 유리해질 가능성이 높아요.

신용점수도 중요한 요소예요. 신용점수가 높으면 금융기관에서 대출 리스크가 낮다고 판단하기 때문에 금리가 낮아질 가능성이 있어요. 신용점수를 올리려면 연체 없이 금융 거래를 유지하고, 불필요한 카드 대출이나 연체 기록을 줄이는 것이 좋아요.

신용점수를 높이는 방법은 아래의 링크를 클릭하시면 더 자세히 알 수 있어요. 

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2025년 달라지는 주택담보대출, 무엇이 바뀌었을까?

새해가 시작되면서 주택담보대출 시장에도 변화가 이어지고 있어요. 중도상환수수료 조정, 정책 대출 확대, DSR 규제 강화 등 대출을 고려하는 사람이라면 꼭 알아야 할 변화들이 많아요. 2025년 주택담보대출 시장의 주요 변화 핵심 3가지를 알아볼게요.

중도상환수수료 인하, 대출 갈아타기 유리해질까?

2025년 1월부터 주택담보대출의 중도상환수수료가 절반 수준으로 인하되었어요. 기존에는 대출을 조기 상환할 경우 최대 1.2~1.4%의 중도상환수수료가 부과되었지만, 이제는 0.6~0.7% 수준으로 낮아졌어요.

이 조치는 대출자들의 조기 상환 부담을 줄이고, 대출 갈아타기(대환대출)를 유리하게 만들어요. 즉, 기존보다 낮은 금리의 대출 상품이 있다면 중도상환수수료 부담 없이 대출을 이전할 수 있어요.

하지만 중도상환수수료가 낮아졌다고 해서 무조건 대출을 갈아타는 것이 좋은 것은 아니에요. 새로운 대출의 금리, 조건, 추가 비용 등을 꼼꼼하게 비교한 후 결정하는 것이 중요해요.

신생아 특례대출, 청년주택드림대출 출시

정부는 출산율 저하와 청년층의 주거 문제 해결을 위해 새로운 대출 상품을 도입했어요.

먼저 신생아 특례대출은 부부 합산 소득 요건을 2억 5천만 원까지 완화하여 더 많은 가구가 대출 혜택을 받을 수 있도록 한 정책이에요. 또한, 출산 가구에게는 추가 우대금리를 제공해 더 낮은 금리로 대출을 이용할 수 있도록 했어요.

청년주택드림대출은 무주택 청년의 내 집 마련을 지원하기 위해 2025년 2월에 출시될 예정이에요. 청년층이 보다 유리한 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있도록 정부가 지원하는 상품이에요.

저출산 시대에 신혼부부, 청년층, 다자녀 가구를 대상으로 한 금융 지원이 점점 확대되고 있기 때문에, 본인의 상황에 맞는 정책 대출을 활용하면 큰 이점이 될 수 있어요.

2025년 DSR 규제 3단계 시행 예정, 대출 한도 줄어들까?

오는 2025년 7월부터 스트레스 DSR(Debt Service Ratio) 3단계 규제가 시행될 예정이에요. 쉽게 설명하면 미래 금리 변동성을 고려해 대출 한도를 보다 보수적으로 산정하는 것이 핵심이에요. 즉, 대출 심사가 더욱 엄격해지고 대출 한도가 줄어들 가능성이 커요.

DSR 규제 강화로 인해 주택담보대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들 가능성이 크기 때문에 이에 대비하기 위해서는 소득 증빙과 신용점수 관리가 중요해요.

소득 증빙이 명확할수록 대출 심사에서 유리하기 때문에 사업자나 프리랜서라면 소득을 체계적으로 증빙할 수 있도록 세금 신고를 정확히 하고, 급여 소득자는 원천징수영수증이나 건강보험 납부 내역을 준비하는 것이 좋아요.

또 신용점수가 높을수록 대출 한도가 늘어날 가능성이 크므로, 신용카드 연체를 피하고, 대출 상환 이력을 잘 관리하면 신용점수를 높이는 데 도움이 돼요.

정부 지원 대출 상품을 적극 활용하는 것도 한 가지 방법이에요. 보금자리론이나 디딤돌대출과 같은 정책금융상품은 일반 대출보다 대출 한도가 상대적으로 높고, 금리도 낮은 편이에요.

상황별 대출 전략 및 활용 팁

첫번째, 내 집 마련을 처음 시작하는 경우

주택을 구매하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 재정 상태를 명확하게 파악하는 것이에요. 현재 가지고 있는 자산과 예상되는 소득을 분석하고, 대출을 포함한 총 예산을 설정하는 것이 중요해요.

집을 살 때는 주택 가격만 고려하는 것이 아니라, 부동산 중개수수료, 취득세, 등록세, 등기 비용과 같은 부대 비용도 함께 계산해야 해요. 예상보다 더 많은 비용이 들어갈 수 있기 때문에, 예산을 보수적으로 잡고 준비하는 것이 좋아요.

대출 상품을 비교하고, 금리와 상환 방식또 꼼꼼하게 따져봐야해요. 주택담보대출은 여러 금융기관에서 다양한 조건으로 제공되기 때문에, 여러 상품을 비교해 가장 유리한 대출을 선택하는 것이 핵심이에요. 금융기관마다 금리나 한도가 다를 수 있으므로, 온라인 비교 플랫폼을 활용해 초기 비교를 해보고 직접 상담을 받아보는 것이 좋아요.

대출 금리는 상환 부담에 큰 영향을 미치기 때문에 가장 낮은 금리를 적용받을 수 있는 대출을 선택하는 것이 유리해요. 또한, 상환 방식도 중요한 요소예요. 원리금 균등상환, 원금 균등상환, 만기일시상환 등 다양한 방식이 있기 때문에 자신의 재무 상황과 맞는 방식을 선택해야 해요.

내 집 마련을 처음 시작하는 경우라면, 정부가 지원하는 정책금융 대출을 적극 활용하는 것이 좋아요. ‘내집마련 디딤돌대출’과 ‘보금자리론’은 무주택자와 서민층을 위해 낮은 금리와 높은 대출 한도를 제공하는 대표적인 상품이에요. 또한, 청년층이라면 2025년 새롭게 도입되는 ‘청년주택드림대출’을 활용해 유리한 조건으로 대출을 받을 수도 있어요.

두번째, 청년 및 신혼부부, 내 집 마련을 위한 특별 혜택

청년과 신혼부부는 정부가 제공하는 다양한 금융 혜택을 적극적으로 활용할 수 있어요. 특히 청년주택드림대출과 내집마련 디딤돌 대출은 금리 부담을 줄이고 대출 한도를 늘릴 수 있는 좋은 기회예요.

‘청년주택드림대출’은 2025년 출시 예정으로, 만 20세에서 39세 사이의 청년을 대상으로 하는 정책 대출 상품이에요. 개인 소득이 연 7천만 원 이하, 부부 합산 소득이 1억 원 이하인 경우 신청할 수 있으며, 주택 분양가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택이 대상이에요.

이 대출의 가장 큰 장점은 최저 2.2%의 낮은 금리로, 주택 분양가의 최대 80%까지 대출받을 수 있다는 점이에요. 상환 기간도 최대 40년까지 설정할 수 있어 장기적인 재무 계획을 세우기에 유리해요.

추가적으로 결혼 시 0.1%, 첫 출산 시 0.5%, 추가 자녀 출산 시 자녀당 0.2%의 금리 인하 혜택을 받을 수 있어요. 최대 1.5%까지 금리 할인이 가능하므로, 가족 계획이 있는 경우 상당한 이점을 얻을 수 있어요.

‘내집마련 디딤돌대출’은 무주택자를 위한 대표적인 정책 대출 상품이에요. 부부 합산 소득이 6천만 원 이하라면 신청 가능하며, 생애 최초 주택구입자, 신혼부부, 2자녀 이상 가구는 7천만 원~8천5백만 원 이하까지 신청할 수 있어요.

대출 한도는 최대 2억 5천만 원이며, 생애 최초 주택구입자, 신혼부부, 다자녀 가구는 최대 4억 원까지 확대될 수 있어요. 주택 가격은 5억 원 이하(수도권 외 지역은 3억 원 이하)여야 하며, 금리는 소득 수준과 대출 조건에 따라 차등 적용돼요.

세번째, 중도상환 가능성이 있는 경우, 전략적으로 대출 관리하기

앞서 2025년부터 주택담보대출의 중도상환수수료가 대폭 인하되었다고 언급했는데요. 이러한 변화로 인해 대출을 조기에 상환하거나 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타는 것이 더 쉬워졌어요. 특히, 금리가 높은 대출을 보유하고 있다면 대환대출을 통해 부담을 줄일 수 있는 기회예요.

하지만 대출을 갈아타기 전에 금리와 대출 조건을 꼼꼼하게 비교하는 것이 중요해요. 일부 금융기관에서는 중도상환수수료를 없애거나 추가적인 금리 혜택을 제공하기도 하므로, 다양한 옵션을 검토해야 해요.

에디터의 쪽지

출처

1. 한겨레> 기사 보러 가기

2. 한국주택금융공사> 사이트 바로 가기

3. KB캐피탈> 사이트 바로 가기

4. 시사저널> 기사 바로 가기

5. 한겨례> 기사 바로 가기