'청약통장' 유형별 특징 중요한 이유 가입조건 총정리  

최근 부동산 시장과 정부 정책이 계속 변화하고 있지만, 여전히 많은 사람들이 내 집 마련의 첫걸음으로 청약통장을 선택하고 있어요. 즉 청약통장은 주택 구매를 위한 중요한 전략적 도구라고 할 수 있죠. 청약통장의 개념부터 효과적인 활용법까지 알아보면서 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 더 다가가 보도록 할게요.

청약통장, 왜 중요할까요?

청약통장은 새로 지어지는 아파트나 주택의 분양을 신청할 수 있는 자격을 부여하는 저축 상품이에요.

국민주택(공공기관이 짓는 주택)과 민영주택(민간 건설사가 짓는 주택) 모두에 청약할 수 있는 통장으로, 일정 기간과 금액을 저축하면 청약 자격과 가점을 얻게 돼요.

실제로 새 아파트를 분양 받으려면 반드시 청약통장이 필요하며, 이는 일종의 '참가 티켓' 같은 역할을 한다고 생각하면 쉬워요.

내 집 마련의 가장 현실적인 경로

청약통장은 새 아파트 분양의 거의 유일한 공식 루트예요. 기존 주택을 사는 것과 달리, 청약을 통해 당첨되면 시세보다 저렴한 분양가로 새 집을 마련할 수 있어요.

특히 분양가 상한제가 적용되는 경우 시세보다 훨씬 저렴하게 집을 구할 수 있고, 계약금 납부 후 입주 전까지 중도금과 잔금을 나눠 낼 수 있어 자금 부담도 분산되는 장점이 있어요.

최근 아파트 청약은 1순위 자격자만 해도 수백만 명에 달해, 사실 청약통장 가입만으로는 당첨이 어려워요.

당첨자는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 세 가지 요소로 산정되는 '청약가점제'에서 높은 점수를 받은 순서대로 선정돼요. 이 때문에 청약통장은 장기적이고 전략적인 자산관리의 수단이 된다고 볼 수 있어요.

왜 많은 사람들이 청약통장을 일찍 만드나요?

청약통장은 가입 기간이 길수록 가점이 올라가고, 동점자 경쟁 시에도 유리해요. 미성년자도 가입할 수 있기 때문에, 사회 초년생이나 자녀를 둔 부모들이 일찍부터 청약통장을 만들어두는 경우가 많아요. 

특히 청약 가점제에서 가입 기간이 15년 이상이면 최대 점수를 받을 수 있으므로, 하루라도 빨리 가입해두는 것이 장기적으로 유리해요. 2024년부터는 미성년자의 가입 기간도 최대 5년까지 가점 산정에 반영되기 때문에, 어린 시절부터 청약통장을 꾸준히 유지해두면 성인이 된 이후 실질적인 가점 확보에 큰 도움이 될 수 있어요.

청약통장의 종류와 특징

주택청약종합저축, 기본이자 만능통장

2009년 이후 출시된 주택청약종합저축은 국민주택(공공분양)과 민영주택(민간분양) 모두 청약이 가능한 통장이에요.

연령, 소득에 관계없이 누구나 가입할 수 있고, 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 상향되어 더 빠르게 청약 자격을 쌓을 수 있게 됐어요. 소득공제 한도도 300만 원까지 확대되었어요.

주택청약종합저축의 장점은 모든 주택 유형 청약이 가능하고, 가입 제한이 없어 누구나 시작할 수 있으며, 소득공제 혜택도 있고 관리가 편리하다는 점이에요. 반면 단점으로는 상대적으로 낮은 금리와 조건 충족까지 시간이 필요하다는 점을 들 수 있어요.

현재 신규 가입자는 무조건 주택청약종합저축을 선택해야 해요. 과거 상품 보유자도 주택청약종합저축으로 전환이 가능하며, 전환 시 민영·공공주택 모두 청약할 수 있어요.

단, 전환 후 기존 납입 실적이 일부 청약 유형에서는 제한적으로만 인정된다는 점에 유의해야 해요.

예전 청약 통장의 특징과 활용법

청약저축은 국민주택(공공분양) 청약 전용 통장으로, 무주택 세대주만 가입 가능하고 소득요건이 있어요. 오래된 가입자는 공공분양 가점제에서 유리할 수 있지만, 민영주택 청약이 불가능하고 현재는 신규 가입이 중단되었어요.

청약예금은 민영주택 청약 전용 통장으로, 면적 제한 없이 청약이 가능해요. 세대주 또는 세대원 모두 가입할 수 있고, 지역별로 정해진 예치금이 필요해요.

대형 평형 민영주택 청약에 유리하고 기존 납입 실적이 민영 청약에 그대로 인정되는 장점이 있지만, 국민주택 청약은 불가능하고 신규 가입도 중단되었어요.

청약부금은 전용 85㎡ 이하 민영주택 청약 전용 통장이에요. 세대주 또는 세대원 모두 가입할 수 있고, 월 납입식으로 예치금이 필요해요.

소형 민영주택 청약에 유리하지만, 대형 평형 청약은 불가능하고 역시 현재는 신규 가입이 중단된 상태예요.

이들 구상품은 2015년 이후 신규 가입이 중단되었지만, 기존 가입자는 계속 유지할 수 있어요. 2025년에는 한시적으로 주택청약종합저축으로 전환할 수 있는 기회가 주어져요.

다만, 전환 시 민영주택 청약에서는 기존 납입 실적이 인정되지만, 공공주택 청약에서는 전환 후 납입분만 인정되는 등 실적 인정 방식에 차이가 있어요.

공공분양(국민주택) 청약에는 청약저축(구상품) 또는 주택청약종합저축이 필요하며, 청약저축의 오랜 가입자는 가점에서 유리할 수 있어요.

민영주택 청약에는 청약예금, 청약부금(구상품) 또는 주택청약종합저축이 필요해요. 대형 평형은 청약예금, 소형은 청약부금이 유리할 수 있지만, 현재는 주택청약종합저축이 기본이에요.

청약통장은 주택청약종합저축이 표준이며, 예전 통장은 특별한 상황(오래된 가입, 특정 평형 청약 등)에서만 유지 가치가 있어요. 신규 가입자는 반드시 주택청약종합저축을 선택해야 하며, 기존 구상품 보유자는 전환 여부를 신중히 검토해야 해요.

가입 조건과 기본 원칙 알아보기

1. 가입 조건 및 기본 원칙

청약통장은 대한민국 국민이면 누구나 나이, 주택 소유 여부와 관계없이 가입할 수 있어요. 다만, 실제 청약 1순위 자격을 얻으려면 만 19세 이상이어야 하며, 미성년자의 경우 가입은 가능하지만 청약 순위 산정에는 포함되지 않아요.

청년 우대형 청약통장은 만 19~34세의 무주택 청년이면서 연 소득 5,000만 원 이하라면 가입할 수 있어요. 단, 이자소득 비과세 등 일부 세제 혜택은 연 소득 3,600만 원 이하(근로소득자 기준) 등 별도의 조건이 있으니, 가입 시 꼼꼼히 확인하는 것이 좋아요

실제 청약 신청 시에는 공공분양·특별공급 등에서는 무주택 요건이 필수예요. 청약통장 개설은 은행 영업점 방문 또는 모바일·인터넷뱅킹을 통해 가능해요.

최초 입금액은 1만 원 이상이며, 월 2만~50만 원 범위 내에서 자유롭게 납입할 수 있어요. 2024년 11월부터는 월 납입 인정금액이 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향되어, 가점 산정에 최대 25만 원까지 인정돼요.

2. 지역별·공급유형별 예치금 기준

청약 1순위 자격을 얻으려면 일정 가입 기간과 예치금 요건을 충족해야 해요. 공공분양의 경우, 특히 투기과열지구나 청약과열지역에서는 청약통장 가입 후 2년 이상, 24회 이상 납입해야 1순위가 돼요. 2024년 11월부터는 월 납입 인정금액이 25만 원으로 상향되면서, 가점을 쌓는 속도도 빨라졌어요.

반면 민영주택 청약에서는 '납입 횟수'보다는 '예치금'이 더 중요해요. 예치금 기준은 거주 지역과 신청 주택의 전용면적에 따라 다르게 적용돼요. 예치금은 모집공고일 전일까지 충족해야 하며, 다음과 같은 기준을 참고할 수 있어요

예를 들어, 서울에 거주하는 사람이 102㎡ 이하 민영아파트 청약을 신청하려면, 청약통장에 최소 600만 원이 예치되어 있어야 해요. 반면 같은 면적을 인천에 청약하는 경우는 400만 원이면 자격을 갖출 수 있어요.

예치금은 지역별, 면적별 청약 최소 자격을 결정짓는 기준이니, 미리 충족해두는 것이 청약 전략에서 아주 중요해요. 특히 희망하는 주택의 면적이 크거나, 서울과 같이 경쟁이 치열한 지역이라면 더욱 신중하게 준비해야 해요.

3. 청약통장 해지 시 불이익

청약통장을 해지하면 다양한 불이익이 발생할 수 있어요. 먼저, 가입 기간 및 가점이 초기화돼요. 해지 시 그동안 쌓아온 가입 기간이 0으로 초기화되어, 재가입해도 가점이 처음부터 다시 쌓이게 돼요. 청약 가점제에서 가입 기간은 매우 중요한 요소이므로, 장기 가입자의 경우 불이익이 크답니다.

또한 청약 기회가 상실돼요. 통장이 없으면 공공·민영주택 청약 및 특별공급(신혼부부, 다자녀, 생애최초 등) 신청 자체가 불가능해요.

소득공제 및 우대금리 혜택도 상실돼요. 연 소득 7,000만 원 이하 무주택 세대주(및 배우자)는 청약통장 납입액의 40%(최대 300만 원 한도)까지 소득공제가 가능하지만, 해지하면 이 혜택을 받을 수 없어요. 이미 받은 소득공제액은 추징될 수 있어 주의해야 해요.

이자 손실도 발생할 수 있어요. 해지 시 은행별로 일반 예금보다 낮은 이율이 적용될 수 있고, 1년 이내 해지 시 이자 혜택이 거의 없거나 원금만 반환될 수 있어요.

재가입 제한 및 불리한 조건 적용도 있어요. 해지 후 일정 기간(통상 6개월) 내에는 재가입이 제한될 수 있으며, 정책 변화로 인해 재가입 시 더 불리한 조건이 적용될 수 있어요.

당첨 후 해지 시에도 주의가 필요해요. 당첨 후 계약 포기 및 해지 시에는 향후 10년간 재당첨 제한 등 추가 불이익이 발생할 수 있어요. 당첨자 심사 및 계약 체결이 모두 끝난 후에 해지하는 것이 안전해요.

전문가들은 내 집 마련 계획이 있다면 청약통장은 해지하지 않고 유지하는 것이 장기적으로 유리하다고 강조해요.

가점제 vs 추첨제

가점제란 무엇인가요?

가점제는 무주택 실수요자에게 내 집 마련 기회를 더 많이 주기 위해 도입된 제도예요. 신청자의 조건을 점수로 환산해, 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선정해요. 가점은 총 84점 만점으로, 세 가지 항목에서 점수를 얻게 돼요.

무주택 기간은 최대 32점까지 받을 수 있어요. 만 30세 이후부터 무주택 기간을 1년당 2점씩, 최대 15년(32점)까지 인정해요. 결혼한 경우 혼인신고일 기준으로 산정한답니다.

부양가족 수는 최대 35점까지 받을 수 있어요. 본인 외 주민등록등본상 함께 거주하는 가족(배우자, 자녀, 부모 등) 1명당 5점, 최대 6명(35점)까지 인정돼요.

청약통장 가입 기간은 최대 17점까지 받을 수 있어요. 1년당 1점씩, 최대 15년(17점)까지 산정돼요.

가점제는 주로 투기과열지구 및 조정대상지역의 전용 85㎡ 이하 민영주택 청약에서 100% 적용돼요. 85㎡ 초과 민영주택은 50% 가점제, 50% 추첨제가 혼합 적용된답니다.

추첨제란 무엇인가요?

추첨제는 청약 신청자 중 무작위로 당첨자를 선정하는 방식으로, 가점이 낮은 청년층, 신혼부부, 1인 가구 등에게도 기회를 주기 위해 도입됐어요. 최근엔 이러한 실수요자들을 배려하기 위해 일부 단지에서 추첨제 비율이 확대되는 경향을 보여요.

적용 대상은 전용 85㎡ 초과 민영주택의 경우 투기과열지구는 가점제 80%, 추첨제 20%, 조정대상지역은 가점제 50%, 추첨제 50%로 나뉘어요.

또 비규제지역의 민영주택이나 일부 특별공급에서도 추첨제가 적용되고 있고요.

추첨 물량의 75%는 무주택 세대에게 우선 배정되며, 나머지 25%는 1주택자에게도 기회가 주어지지만 일정 조건을 충족해야 해요.

당첨 확률은 얼마나?

가점제에서는 본인의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산해 총점을 계산해요. 공식 청약 가점 계산기(청약홈, LH, SH 등)를 활용해 자신의 점수를 미리 확인할 수 있어요.

추첨제에서는 경쟁률이 높을수록 당첨 확률이 낮아져요. 예를 들어, 100세대 모집에 1,000명이 지원하면 단순 확률은 10%예요. 다만, 무주택자 우선 배정 등 세부 규칙이 있으므로 실제 확률은 이보다 다를 수 있어요.

어느 방식이 더 유리한지는 개인 상황에 따라 달라요. 무주택 기간이 길고, 부양가족이 많으며, 청약통장 가입 기간이 오래된 경우(즉, 가점이 높은 경우) 가점제 청약이 유리해요. 실질적으로 60점 이상이면 당첨 가능성이 높아진다고 볼 수 있어요.

반면, 가점이 낮거나, 무주택 기간·부양가족 수가 적은 1~2인 가구, 청년층, 신혼부부 등은 추첨제 비율이 높은 단지를 노리는 전략이 효과적이에요. 특히 85㎡ 초과 평형, 비규제지역, 특별공급 등에서 기회가 많답니다.

청약통장, 이렇게 쓰면 유리해요

20대, 일찍 가입하면 유리한 이유

청약 가점제에서 청약통장 가입 기간은 1년당 1점(최대 17점)으로, 일찍 가입할수록 유리해요.

특히 무주택 기간(1년당 2점, 최대 32점)은 만 30세부터 산정되지만, 통장 가입 기간은 실제 가입 시점부터 누적되기 때문에 20대 초반에 청약통장에 가입하면 30대 이후 본격적으로 청약에 도전할 때 가점에서 큰 이점을 얻을 수 있어요.

미성년자 때 가입한 기간은 최대 2년까지만 인정되므로, 성인이 된 후 빠르게 가입하는 것이 실질적으로 유리해요. 청년우대형 주택청약종합저축 등 청년층 전용 상품도 적극 활용할 수 있어요.

신혼부부, 특별공급 활용법

신혼부부는 특별공급(신혼부부 특공)을 적극 활용하는 것이 좋아요. 2025년부터 민영주택 신혼특공 비율이 18%에서 23%로 확대되어 기회가 늘어났어요.

공공분양은 기존 30%, 공공임대는 10~15% 수준이 유지돼요. 신청 자격은 혼인신고 후 7년 이내(예비 신혼부부도 가능), 무주택, 소득 기준 충족 등이에요.

2025년부터는 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 합산 가점에 더할 수 있어 부부가 함께 준비하면 유리해요. 자녀가 있거나 임신 중이면 우선 배정 대상이 되므로, 출산 계획이 있다면 관련 혜택도 챙길 수 있답니다. 

생애최초 특별공급 활용

생애최초 특별공급은 평생 처음으로 주택을 구매하려는 무주택 세대를 위한 제도예요. 일반 청약보다 경쟁률이 낮아 실수요자에게 유리한 편이에요.

공공분양의 생애최초 특별공급 비율이 확대되었고, 민영주택도 선택의 폭이 넓어졌어요. 신청자는 세대주여야 하며, 세대 구성원 모두 과거에 주택을 소유한 이력이 없어야 해요.

혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 경우 신청할 수 있고, 소득세를 5년 이상 납부한 기록이 있어야 해요. 

내 상황에 맞는 청약 전략이 먼저예요

청약통장은 만능통장이 아니에요. 자신의 상황(나이, 가족 구성, 소득, 주거 계획 등)에 맞는 전략을 세우는 것이 중요해요.

가점이 낮은 청년층이나 신혼부부는 특별공급이나 추첨제 비중이 높은 단지를, 가점이 높은 중장년층은 가점제가 적용되는 단지를 노리는 등 타깃을 명확히 해야 해요.

실거주 목적인지, 투자 목적인지에 따라서도 전략이 달라질 수 있어요. 실거주 목적이라면 교통, 학군, 생활 편의시설 등 실제 거주 환경을 중시해야 하고, 투자 목적이라면 향후 개발계획, 시세 상승 가능성 등을 고려해야 해요. 다만, 최근에는 여러 규제로 인해 투자 목적의 청약이 제한적일 수 있으니 정책 변화에 민감하게 대응해야 해요.

청약통장은 내 집 마련의 첫걸음이지만, 성공적인 청약을 위해서는 지속적인 관심과 정보 수집이 필요해요. 정부 정책과 부동산 시장은 계속 변화하므로, 자신에게 맞는 전략을 꾸준히 업데이트하는 것이 중요해요. 그리고 무엇보다 내 상황에 맞는 청약 전략으로 차근차근 준비한다면, 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 더 가까워질 수 있을 거예요.

에디터의 쪽지

출처

1. KB생각> 아티클 보러 가기

2. 다음 머니플러스> 아티클 보러 가기

3. 한국일보> 기사 보러 가기

4. 농민신문> 기사 보러 가기

5. 생활법률정보> 법률 보러 가기

6. 뱅크샐러드> 아티클 보러 가기

7. 삼쩜삼> 아티클 보러 가기

8. 토스뱅크> 아티클 보러 가기

9. 한겨레> 기사 보러 가기

10. 국토교통부> 보도자료 보러 가기